안녕하세요. 오플린입니다.

대출을 낼 때 LTV, DTI, DSR 이야기를 많이 들어보셨을 텐데요, 알고 나면 어렵지 않은 개념이지만 헷갈리기도 쉬운 내용입니다. 또한 대출 규제 정책이 때때로 바뀌어서 알고 있던 내용과 달라지기도 하고요.

LTV, DTI, DST에 대한 개념과 계산 방법, 그리고 2024년 5월 기준의 규제 현황을 정리해 보겠습니다. 🙂

LTV (Loan-To-Value Ratio), 담보인정비율

LTV는 담보대출에서 사용하는 개념이고요, 담보 자산 평가액의 몇%만큼 대출할 수 있는지를 의미합니다. 10억 짜리 집을 살 때 5억을 대출한다면 LTV 50%, 6억 짜리 집을 살 때 2.4억을 대출한다면 LTV 40%가 되어요.

분모가 되는 주택 자산 평가액은 어떻게 계산할까요? 가장 많이 사용하는 기준점은 KB부동산에서 제공하는 KB시세입니다.

아파트 저층 (1~2층)은 하위 평균가를 자산 평가액으로 사용하고, 그 외의 층은 일반가를 자산 평가액으로 사용합니다. 예시로 든 도곡렉슬 10층을 구입한다면 27억 원을 기준으로 LTV를 산정하고, 1층을 구입한다면 26.1억 원을 기준으로 LTV를 산정해요.

LTV는 주택 보유 현황과 규제 지역 여부에 따라 아래와 같이 적용합니다.

주택 보유 현황	특례	규제지역 구분	LTV 한도
무주택자	생애최초 취득	규제지역 여부 무관	80%
무주택자 및 1주택자	(해당사항 없음)	규제지역	50%
		비규제지역	70%
다주택자 (2주택 이상)	(해당사항 없음)	규제지역	30%
		비규제지역	60%
주택 임대 및 매매 사업자	(해당사항 없음)	규제지역	30%
		비규제지역	60%

규제지역 현황 (2024년 5월 기준)

서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 총 4개 지역

몇 가지의 예시를 들어 DTI를 계산해 보겠습니다. 아래 예시를 보고 자신의 상황에 맞는 LTV 기준 최대 대출 가능 금액을 계산해 보세요. 🙂

현 주택 보유 수	주택 취득 구분	취득 주택 및 규제지역 구분	취득 주택의 KB시세	적용 LTV	LTV 기준 최대 대출 가능 금액
없음 (무주택)	생애최초 취득	도곡렉슬 33평 10층규제지역 (서울 강남구)	27억 (KB시세 일반가)	80% (생애최초 취득)	21.6억
없음 (무주택)	1주택 취득, 생애최초 아님	이촌 한가람 25평 1층	15.25억 (저층, KB시세 하위평균가)	50% (규제지역)	7.625억
없음 (무주택)	1주택 취득, 생애최초 아님	판교 봇들마을1단지 33평 7층	14.2억 (KB시세 일반가)	70% (비규제지역)	9.94억
1주택	추가 1주택 취득	디에이치자이개포 32 9층	28.25억 (KB시세 일반가)	50% (규제지역)	14.125억
1주택	추가 1주택 취득	다산아이파크 34평 2층	8.2억 (저층, KB시세 하위평균가)	70% (비규제지역)	5.74
2주택 이상 (또는 주택 임대 및 매매 사업자)	추가 1주택 취득	반포힐스테이트 34평 11층	32.25억 (KB시세 일반가)	30% (규제지역, 다주택자)	9.675억
2주택 이상 (또는 주택 임대 및 매매 사업자)	추가 1주택 취득	목동이편한세상 32평 1층	13.1억 (저층, KB시세 하위평균가)	60% (비규제지역, 다주택자)	7.86억

KB시세가 없는 경우의 담보자산 평가액 계산

소규모 아파트, 거래가 드문 빌라 및 단독주택, 신규 입주하여 시세가 형성되지 않은 신축 주택 등은 KB시세가 제공되지 않을 수 있습니다. 이 경우에는 공시가격 → 분양가액 → 감정평가액 순서로 담보자산 평가액을 산출합니다.

DTI (Debt-To-Income Ratio), 총부채상환비율

DTI는 총부채상환비율로, 연간 소득 대비 상환하는 대출 금액의 비율을 말합니다.

주택담보대출 (주담대)의 연간 원리금 상환액을, 그 외의 대출 (주담대가 아닌 대출)은 연간 이자를 더하여 연간 소득으로 나눈 값이 DTI입니다. 소득 대비 대출 상환 능력을 보는 지표죠. DTI 또한 주택 보유 현황과 규제지역 구분에 따라 상이한 규제를 적용받는데요, 서민 실수요자 요건을 만족하는 경우 일부 완화됩니다.

주택 보유 현황	특례	규제지역 구분	DTI 한도
무주택자	생애최초 취득	규제지역 여부 무관	60%
	서민 실수요자(무주택, 부부합산 연간 소득 9천만 원 이하, 규제지역의 경우 9억 이하 아파트 취득 시)	규제지역 여부 무관	60%
무관	(해당사항 없음)	규제지역	40%
		비규제지역	60%

주택담보대출의 연간 원리금 상환액 계산

4억원의 주택담보대출을 연 이율 4%, 30년 만기, 원리금균등상환 방식으로 실행한다면, 첫 12개월의 원리금 상환액은 아래와 같습니다.

회차	상환원금	이자 금액	원리금 납부액
1회차	576,328원	1,333,333원	1,909,661원
2회차	578,249원	1,331,412원	1,909,661원
3회차	580,176원	1,329,485원	1,909,661원
4회차	582,110원	1,327,551원	1,909,661원
5회차	584,051원	1,325,610원	1,909,661원
6회차	585,998원	1,323,664원	1,909,661원
7회차	587,951원	1,321,710원	1,909,661원
8회차	589,911원	1,319,750원	1,909,661원
9회차	591,877원	1,317,784원	1,909,661원
10회차	593,850원	1,315,811원	1,909,661원
11회차	595,830원	1,313,832원	1,909,661원
12회차	597,816원	1,311,846원	1,909,661원
합산	7,044,147원	15,871,788원	22,915,932원

12개월 동안의 원리금 납부액을 더하여 주택담보대출의 연간 원리금 상환액으로 약 2,300만 원을 산출합니다.

그 외 대출의 연간 이자 계산

2억 원의 전세대출 (만기일시상환, 연이율 3.5%)과 1억 원의 신용대출 (만기일시상환, 연이율 5.5%)을 보유하고 있을 때, 각각의 연간 이자와 그 합은 아래와 같습니다.

대출 유형	연이율	연간 이자
2억 원 (전세대출)	3.5% (만기일시상환)	7,000,000원
1억 원 (신용대출)	5.5% (만기일시상환)	5,500,000원
합산	​	12,500,000원

12개월 동안 주담대가 아닌 대출의 연간 이자는 약 1,250만 원으로 산출합니다.

연 소득이 8,000만 원인 경우의 DTI 산출

연 소득이 8,000만 원인 사람의 DTI는 (2,300만 원 + 1,250만 원) / 8,000만 원 = 44.375%로 계산할 수 있습니다.

DTI 계산 시 주담대에는 원리금 상환액을 함께 계산하고 그 외의 대출에서는 이자 납입액만 계산하기 때문에, 조달해야 하는 금액에서 주담대와 신용대출 비율을 적절히 조절하는 게 필요합니다. 통상적으로는 만기 기간이 긴 주담대를 사용하는 게 신용대출을 함께 사용하는 것보다 더 많은 대출을 사용할 수 있습니다. 즉 주담대를 최대한도로 사용하고, 부족한 금액을 신용대출로 채워 넣는 게 유리한 경우가 많습니다.

DSR (Debt Savings Ratio), 총부채원리금상환비율

총부채원리금상환비율 DSR은 보유한 모든 대출의 원리금을 연간 소득과 비교하는 지표입니다. 총 대출액 1억 원 초과 시 DSR 40%를 적용하고요. LTV나 DTI에 비해 강도가 무척 센 대출 규제입니다.

총 대출 금액	DSR 상한
1억 원 이하	제한 없음
1억 원 초과	40%

대출 유형 별 원금 및 이자 산출 기준

DSR 계산에서 가장 혼란스러운 기준점은 상환 기간입니다. 신용 대출은 1년 만기가 일반적인데, 1년 만기 기준으로 DSR을 계산하면 무척 높은 수치가 나오거든요. 또한 전세 대출은 2년 만기에 금액도 커서, DSR에 반영한다면 사실상 다른 대출을 할 수가 없게 되고요. 그래서 DSR은 대출 유형 별로 원금과 이자 반영을 별도 지정한 방식대로 합니다.

우선 주담대는 실제 납입하는 원금 및 이자 금액을 그대로 사용합니다 (거치기간 없이 전액 분할상환 시). 그래서 만기가 긴 주담대가 일반적으로 DSR에 적은 영향을 줍니다.

전세대출은 이자만 DSR 계산에 반영하고, 원금은 계산하지 않습니다. 그래서 2억 원의 전세대출을 연 이율 3.5%로 빌렸더라도, DSR 산출 시에는 연간 이자 실 상환액 700만 원만 반영합니다.

신용대출은 거치식의 경우 원금은 5년 만기로 계산하고, 이자는 실 상환액을 사용합니다. 원금을 5년 만기로 계산한다는 것의 의미는 1억 원의 신용대출을 실제로는 1년 만기로 빌렸더라도, (원금에 한해) 5년간 나눠 갚는다고 가정한다는 말입니다. 즉 연간 원금 2,000만 원을 갚는다고 가정하여 DSR을 계산하는 거죠. 만약 1억 원을 연 이율 5.5%로 빌렸다면, 연간 이자 실 상환액은 약 300만 원이 됩니다.

중도금 및 이주비는 원금은 25년 간 상환한다고 가정하고, 이자는 실 상환액을 사용합니다.

정리하면 아래와 같습니다.

대출 유형	원금 산출	이자 산출
주택담보대출 (거치기간 없음)	실제 연간 상환액	실제 연간 부담액
전세대출	반영하지 않음
신용대출 (원금일시상환)	5년 만기로 산정
중도금 및 이주비 대출	25년 만기로 산정

이제 연 소득 8,000만 원이며, 보유한 대출이 주택담보대출 (4억 원, 연 이율 4%, 원리금균등상환), 전세대출 (2억 원, 연 이율 3.5%, 만기일시상환), 신용대출 (1억 원, 연 이율 5.5%, 만기일시상환)인 사람의 DSR을 계산해 보겠습니다.

대출 유형	대출 금액, 이율, 만기	DSR 기준 연간 원금 부담액	DSR 기준 연간 이자 부담액
주택담보대출	4억 원, 4%, 30년	13,333,333원	9,582,601원
전세대출	2억 원, 3.5%, 2년	0원 (산입 안 함)	5,500,000원
신용대출	1억 원, 5.5%, 1년	20,000,000원 (5년 만기로 추정)	7,000,000원
합산	​	33,333,333원	22,082,601원

위와 같이 DSR은 약 69.27%로 산출할 수 있습니다.

Stressed DSR, 스트레스 DSR

스트레스 DSR은 종전의 DSR에서 스트레스 금리만큼의 이자를 합산하여 DSR을 산정하는 개념입니다. 변동 금리 대출이 많은 한국 가계부채의 특성상, 오를 수 있는 금리를 미리 반영하여 대출 폭을 줄이는 개념입니다. DSR 상한 수치는 1억 초과 대출 시 40%로 동일하고요.

스트레스 금리는 최저 연 1.5%에서 최대 연 3.0%까지 부여하는데, 올해 상반기에는 0.38%를, 올해 하반기에는 0.76%를, 내년에는 1.5% 이상을 부여할 예정입니다. 산정 기준은 “최근 5년간 최대 대출금리와 현재 금리의 차이 (최저 1.5%, 최대 3.0%)”이고요.

스트레스 DSR 적용 대상은 2024년 5월 현재 변동금리 주담대만 대상이나, 2024년 6월부터는 신용대출까지 확대되고, 2025년부터는 모든 대출에 적용합니다. 고정금리 주담대는 스트레스 DSR 대상이 아니고요.

앞서 살펴본 사례를 올 하반기 적용될 것으로 보이는 0.76%의 스트레스 금리를 반영한 스트레스 DSR을 계산하면 다음과 같습니다. 주택담보대출은 변동금리로 가정합니다.

대출 유형	대출 금액, 이율, 만기	DSR 기준 연간 원금 부담액	DSR 기준 연간 이자 부담액	스트레스 DSR 이자 추정액
주택담보대출	4억 원, 4% (변동금리), 30년	13,333,333원	9,582,601원	2,152,079원
전세대출	2억 원, 3.5%, 2년	0원 (산입 안 함)	5,500,000원	(해당사항 없음)
신용대출	1억 원, 5.5%, 1년	20,000,000원 (5년 만기로 추정)	7,000,000원	760,000
합산	​	33,333,333원	22,082,601원	2,912,079원

위와 같이 스트레스 DSR은 약 72.91%로 산출할 수 있습니다. 종전 DSR 대비 3.6%p 가량 상승했네요.

⭐2024년 5월 기준 대출 규제 현황 정리

대출 규제를 2024년 5월 기준으로 정리하면 아래와 같습니다.

주택 보유 현황	특례	규제지역 구분	LTV 한도	DTI 한도	DSR 한도
무주택자	생애최초 취득	규제지역 여부 무관	80%	60%	40%(총 대출 금액 1억 이하: 제한 없음)
	서민 실수요자(무주택, 부부합산 연간 소득 9천만 원 이하, 규제지역의 경우 9억 이하 아파트 취득 시)	규제지역	50%	60%
		비규제지역	70%
	(해당사항 없음)	규제지역	50%
		비규제지역	70%
1주택자	(해당사항 없음)	규제지역	50%	40%
		비규제지역	70%	60%
다주택자 (2주택 이상)	(해당사항 없음)	규제지역	30%	40%
		비규제지역	60%	60%
주택 임대 및 매매 사업자	(해당사항 없음)	규제지역	30%	RTI 적용
		비규제지역	60%	RTI 적용

규제지역 현황 (2024년 5월 기준)

서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 총 4개 지역

내 집 마련 계획이 있다면, 5월 내에 신용대출 실행을 검토해 보세요.

살펴본 대출 규제 중 가장 많은 제약을 가하는 정책이 스트레스 DSR입니다. 현재는 0.38%의 스트레스 금리가 주담대에만 적용되고 있는데요, 6월부터는 신용대출에도 적용됩니다. 또한 7월부터는 스트레스 금리가 0.76% 수준으로 상향되고, 2025년에는 1.5% 이상으로 한차례 더 높아지고요.

내 집 마련 계획이 있으신 분은 5월 내에 신용대출 실행을, 그리고 담보 대출을 DSR 한도까지 사용해야 하는 경우라면 상반기 중으로 매매계약을 체결해야 할 것 같습니다. 늦어도 올해 중에는 매매계약을 체결해야 스트레스 DSR 규제를 덜 받을 것 같고요.

이렇게, 조금은 복잡한 내용이지만 LTV, DTI, DSR, 그리고 스트레스 DSR을 알아보았습니다. 내 집 마련에 도움이 되시길 바랄게요. 🙂