집값 상승이 마지막 만찬이라는 주장이 들려오는데, 동의하기는 어렵다. 논리적으로는 잘 풀어내고 고개가 끄덕여지지만, 그 주장 또한 가설이니 정답은 아니다.

집값은 인접 업무지구의 기업 실적에 달려 있다. 즉 인접 기업의 Index ETF라는 거다. 우리나라 경제가 나쁘다는데 생각보다 집값은 덜 떨어졌고 빠르게 반등했다. 용산구와 강남구의 일부 주택은 신고가를 경신했고, 매매 지수 또한 전고점에 도달했다.

하락 폭이 깊지 않고 확실하게 반등한 이유는 기업 실적 덕이다. 반등한 지역들의 기업 실적은 예상보다 나쁘지 않았으며, 지금은 빠르게 회복해서 다시 성장세에 접어들었다.

PF가 터진다는 말도 1년 6개월 넘게 들려오고 있다. 여전히 대규모로 터진 사례는 없다. 태영건설 정도가 문제 되었으나, 그마저도 국가에서 더 안 터지게 틀어막고 있다. PF가 터진다는 풍문은 많은데 여전히 개별 리스크 단계이고, 시스템 리스크로 번져가는 모습은 보이지 않는다.

Covid-19 이전, 중국의 부채가 거대해서 초대규모 불황이 올 것이라는 공포 팔이가 수년 간 성행했다. 중국의 부채는 아직까지 안 터졌다. 위안화의 입지는 조금 약해졌지만, 그들 나름의 방법을 찾아서 풀어가고 있다. PF와 인구감소로 인한 불황과 폭락도 마찬가지다. 중국 부채 공포팔이처럼 논리로 포장해서 공포만 조장하고 있다.

“부동산 곧 폭락한다”, “대한민국 경제는 망할 일만 남았다”라는 아포칼립스적 공포팔이는 인류의 역사와 궤를 같이 한다. 변연계를 자극하니 관심을 많이 받기 때문이다.

감정 없이 건조하게 계량해서 투자하면 된다.

우리나라가 퍼펙트 스톰에 휩싸이더라도 어떤 산업군이 살아남을 것인지에 집중해서 투자하면 된다. 주식 투자는 기업이 망하면 끝이라 그 리스크를 막기 위해 Index ETF에 투자한다. 부동산 투자도 마찬가지다. 집값은 인접 기업의 Index ETX이므로, 만약 우리나라의 미래가 좋지 않을 것이라 생각한다면 끝까지 살아남을 산업군을 선택해서 그 인접 지역에 투자하면 된다. 기업이 잘나가면 그 지역도 활성화된다. 페이퍼만 보고 가격 평론만 하는 스피커들은 이 지점에 대한 감이 없다.

강남은 우리나라에서 가장 역동적인 산업 포트폴리오를 보유하고 있다. 위기가 생겨도 대응할 다양성과 역동성이 있다. 그래서 강남 집값이 비싼 것이다. 그래서 곧 죽어도 서울이다. GBD, CBD, YBD의 저력이라고 해야 할까. 마곡은 LG ETF 정도로 생각해도 (반쯤 농담이지만) 큰 무리는 없을 것이고, 판교는 IT ETF, 분당은 IT & 반도체 ETF, 수원-용인은 반도체 ETF가 된다.

이런 지역들의 수요는 당연히 아파트를 선택한다. 빌라나 다른 쪽으로는 눈 돌리지도 않는다. 그러니 한눈 팔지 말고 그냥 멀쩡한 아파트 사면 된다. 재건축, 재개발? 그런 거 건드리는 사람은 초고수거나 초보 둘 중 하나밖에 없다. 하지 마라는 의미다.

마지막으로, PF든 무엇이든 시스템 리스크로 번지면 국가가 나서서 조치한다.

IMF 구제금융의 역사를 기억하는 대한민국은 PF가 터져 나가면 무슨 짓을 해서라도 막을 것이다. 그렇게 2008 서브프라임을 큰 탈 없이 보내었고, Covid-19 시기에는 대규모 재정정책으로 오히려 성장을 이끌어 냈다. 시스템 리스크가 예상된다면 정부는 어떤 식으로든 막는다. 대한민국은 부강한 국가다. 인구는 줄어들지언정, 외화를 쓸어 모으는 수출 기업들이 대거 포진해 있고, 쌓아 둔 곳간도 여전히 튼튼하다.

우리는 그저, 감정을 배제하고 건조하게 투자하면 된다.