지난 8월 8일, 국토교통부는 관계부처합동으로 부동산 공급 정책을 공개했습니다. 주된 내용은 재건축 및 재개발 정비 사업을 촉진하고, 그린벨트 해제를 통해 신규 택지를 제공하며, 비아파트 시장을 부양하겠다는 내용입니다. 또한 대출 정책에서는 스트레스 DSR (Stressed DSR)을 9월 1일부터 적용하겠다고 하네요.

상세 내용을 요약하면 아래와 같습니다.

분류	목표	세부 정책
재건축 및 재개발 정비 사업 촉진(재건축 재개발 촉진 특례법 제정 추진)	6년간 17만6천호 착공	재건축 및 재개발 절차 간소화, 사업 기간 3년 단축취득세 감면 및 용적률 추가 부여로 사업성 개선
비아파트 시장 부양	신축 비아파트 및 기존 비아파트 27만호 매입임대 공급	신축 비아파트 11만호 매입임대 공급, 이 중 5만호는 분양 전환기존 비아파트 1만6천호 매입임대 공급
서울 및 서울 인접지역 주거용 신규택지 발굴	그린벨트 해제를 통한 8만호 규모의 신규택지 발굴	2024년 5만호, 2025년 3만호 규모의 신규택지 발표공공택지 이용 효율화, 2만호 규모 택지 추가 공급서울 그린벨트 전역 토지거래허가구역 지정
주택 공급 촉진	착공 촉진 및 미분양 해소	2025년까지 수도권 공공택지에서 착공 시 LH가 미분양 주택 매입 확약 (22조원 규모), 3만6천호 공급 촉진PF 대출 보증 5조원 추가, 총 35조원 공급CR리츠 9월 내 출시하여 지방 미분양 해소공공택지 후분양을 선분양 전환
대출 규제	스트레스 DSR (Stressed DSR) 적용	9월 1일부터 스트레스 DSR 적용

정부는 위와 같은 공급 정책을 토대로 주택 시장의 가격 상승 압력을 해소하겠다고 합니다. 공급하겠다는 주택 물량도 매우 많고요. 하지만 저는 위 정책이 시장에 큰 효과를 줄 수 있는 규모로 추진되기 어려우며, 만약 추진한다 하더라도 시장에 상승 압력을 더할 것이라 생각합니다. 또한 정부가 제시하는 공급 목표치의 상당수는 달성하기 어려울 것이며, 특히 내년도부터 급감하는 서울 및 서울 인접 수도권의 주택 공급에 대처할 수 있을 만한 속도로 추진되기는 불가능에 가깝다고 생각합니다.

첫 번째, 규제를 완화하더라도 재건축 및 재개발 정비 사업 추진 장벽이 여전히 높습니다.

정부는 재건축 및 재개발 절차를 간소화하여 사업 기간을 3년가량 단축하겠다고 합니다. 그러나 재건축 및 재개발 사업에는 정해진 사업 기간이 없습니다. 3년이 줄어든다 하더라도 언제 끝날지 알 수 없다는 거죠.

2000년대 중반 경 추진된 서울의 여러 뉴타운 정책은 20여 년이 지난 시점에 와서야 마무리 단계에 접어들었습니다. 정부가 촉진하는 재개발 사업도 20여 년이 소요되는데, 민간 중심으로 진행되는 재건축 사업은 진행 자체가 무산되는 경우도 많습니다. 재건축 및 재개발 촉진 특례법이 제정된다 하더라도 사업성이 부족하면 진행할 수 없는 게 개발 사업의 특징이에요.

재건축 및 재개발 정비 사업에서 필요로 하는 자금의 상당수는 일반분양으로 조달합니다. 사업에 참여하는 조합원의 분담금도 사업비에 포함되지만, 분담금이 높아지는 경우 사업의 진행 자체가 어려워지니 일반분양으로 자금을 조달하여 사업을 추진하는 거죠. 일반분양으로 자금을 조달하는 것은 본질적으로 조합원이 보유한 땅을 제3자에게 판매하는 행위입니다. 개발을 진행하며 높아지는 용적률 만큼 집을 더 지어 일반분양하기 때문입니다 (조합원이 보유한 토지는 그만큼 줄어듭니다). 그렇기 때문에 용적률이 낮거나 유휴 토지를 보유한 사업장이 재개발 및 재건축 사업성이 높은 거고요. 조례 한도까지 높일 수 있는 용적률이 많이 남아있으니까요.

그러나 용적률을 높인다 하더라도 이 물량 전체를 일반분양할 수는 없습니다. 재개발 사업이냐 재건축 사업이냐, 그리고 어떠한 유형의 개발 사업이냐에 따라 세부적인 내용에는 차이가 있습니다만, 대체로 높아진 용적률의 1/2~1/4에 해당하는 물량은 임대주택으로 공급하거나 기부채납해야 합니다. 그만큼 사업성이 떨어지게 되고요. 즉 용적률 인센티브가 주어지더라도 실제 사업성 개선 효과가 줄어듭니다.

이번 8.8. 부동산 대책에서는 이 부분을 감안하여 부여된 용적률 인센티브에서 임대주택이 차지하는 비중을 낮출 것으로 보입니다. 다만 아직 명확한 법안이 나오지 않은 상황이기 때문에 여전히 살펴봐야 할 시기라고 보입니다. 저는 용적률 인센티브가 부여되더라도 여러 요인으로 사업성 개선에는 거의 도움이 되지 않을 것이라 생각합니다.

뿐만 아니라 여전히 재건축 초과이익 환수제가 동작 중입니다. 분양가 상한제도 마찬가지이고요.

재건축 및 재개발 사업이 잘 추진되지 않는 이유는 사업성이 떨어지기 때문입니다. 높아진 토지 가격, 급등한 건설 비용, 이익을 낮추는 제도적 규제가 사업성을 낮추는 주요한 세 가지 지점입니다. 용적률 규제는 전체의 일부에 해당할 뿐입니다. 용적률 규제 완화만으로는 재건축 및 재개발 사업 촉진이 어렵습니다.

정부는 재건축 및 재개발을 통해 17만6천호를 향후 6년간 착공하도록 지원하겠다고 합니다. 이 수치는 이론상 가능한 재건축 및 재개발 물량을 모두 합한 값으로, 사업성을 고려하여 추산한 수치는 아닙니다. 저는 이 중 대부분이 실제 착공으로 이어지기 어려울 것이라 생각합니다. 규제 완화 여부와 무관하게 사업성 자체가 없는 곳이 대부분이기 때문입니다.

두 번째, 서울 및 서울 인접 수도권 그린벨트를 해제하더라도 실제 착공으로 이어지기가 어렵습니다.

2010년대 후반 ~ 2020년대 초반의 상승장에서 정부는 주택 공급을 위해 그린벨트 해제를 여러 차례 검토하였습니다. 일부 해제가 되기는 했습니다만, 시장의 가격 변화에 유의미한 변화를 줄 수 있는 입지와 물량은 아니었습니다. 당시 해제된 그린벨트 중 입지와 규모 면에서 가장 큰 영향력을 준 지역이 3기 신도시 고양 창릉 지구입니다. 그린벨트를 해제하여 택지를 공급하더라도 최대 이 정도 수준인 겁니다.

그린벨트 해제는 정부가 사용할 수 있는 최후의 수단 중 하나입니다. 한 번 해제한 그린벨트는 다시 되돌릴 수 없기 때문이죠. 그래서 주택 공급 정책 발표 시 “계획”으로 빈번하게 언급됩니다. 일종의 심리전인 거죠.

현재와 같은 분위기에서는 그린벨트 해제가 어려울 것으로 보이며, 만약 해제된다 하더라도 실제 착공까지 이어지기도 어렵다고 생각합니다. 대한민국은 인구가 감소하는 나라입니다. 이러한 역사적 배경 아래에서 단지 집값이 오른다고 그린벨트를 해제하여 주택을 착공할 확률은 극히 낮습니다.

세 번째, 비아파트 공급 촉진은 다주택자 규제 상황에서는 시장에 큰 효과를 주기 어렵습니다.

전체 주거형태 중 아파트가 차지하는 비율은 약 절반 정도입니다. 나머지는 비아파트, 즉 빌라, 다가구 및 다세대, 단독주택, 오피스텔 등의 형태죠. 주택 공급이 부족하다는 건 세부적으로 아파트의 공급이 부족한 상황일 수도 있고, 비아파트의 공급이 부족한 것일 수도 있습니다. 현재는 아파트와 비아파트 모든 유형의 주택 공급이 부족한 상황이고요.

아파트는 여러 규제가 많습니다. 따라서 공급을 위해 필요한 시간이 깁니다. 서울 및 서울 인접 수도권은 토지 확보부터가 어렵고요, 토지를 구하더라도 아파트는 규제 대응을 위해 착공부터 준공까지 소요되는 기간이 2년 6개월 내외로 긴 편입니다.

반면 비아파트는 규제가 덜합니다. 따라서 빠른 시간 내에 공급할 수 있어요. 주택 가격 상승기에는 빌라가 빠른 시간에 지어지며 가격 상승을 억제하는 역할을 해 왔고요. 하지만 지난 2010년대 후반 ~ 2020년대 초반 상승장에서는 빌라 착공이 많이 이루어지지 않았습니다. 다주택자 규제로 인해 아파트 선호 현상이 뚜렷해진 게 가장 큰 이유이고요. 대부분의 사람들에게는 목표로 하는 주택이 아파트이지 빌라가 아니기 때문입니다. 다주택자 규제는 비선호하는 주택은 매수하지 않도록 유도했고, 빌라 수요가 급감하며 빌라 공급 또한 크게 줄었습니다.

여전히 다주택자 규제가 강합니다. 취득세, 보유세 (재산세 및 종부세), 양도소득세 모두 다주택자 규제가 강력합니다. 이 상황에서 정부는 신축 비아파트를 11만호 매입하여 임대 공급하겠다고 하며, 서울시는 무제한 임대 공급하겠다고 합니다. 목표는 좋습니다만, 현실성이 떨어지는 정책입니다. 11만호를 매입한다면 주택 1호 당 3억을 가정한다면 33조원이 필요합니다. 2024년 대한민국 예산이 656조원입니다. 국가 예산의 0.5%에 해당하는 자금을 투입해서 비아파트를 매수하겠다고요? 일부 추진은 가능하겠으나, LH의 11만호와 서울시의 무제한 매입은 현실적으로 불가능합니다.

이 정책은 시장에 비아파트 공급에 문제가 있다고 진단하는 것이지, 시장에 비아파트를 목표한 11만호 만큼 공급하겠다는 메시지는 아닙니다. 정책은 늘 그렇습니다.

네 번째, 미분양 매입 확약, PF 보증 강화, 주택 공공매입 확대, CR 리츠 가동 정책, 선분양 전환은 주택 가격 상승 압력을 줄 수 있습니다.

현재 주택 공급이 쉽게 이루어지지 않는 여러 요소들을 정부가 보증해 주고, 자금을 투입하고, 제도를 개선해서 촉진하겠다고 합니다. 작년부터 여러 사업장의 PF 이슈가 나오고 있습니다만, 팩트는 사업성이 우수한 지역은 여전히 잘 진행되고 있다는 겁니다. 부동산 상승기에 부족한 사업성으로 무리하게 추진한 곳이 문제인 거고, 충분한 사업성 검토와 리스크 관리가 뒷받침된 주택은 여전히 공급되고 있습니다.

미분양 사업장, PF 보증 불가 사업장 등을 정부가 보증해 주면 시장이 기피하는 물건을 정부가 떠안는 정책이 됩니다. 이는 부동산 시스템 붕괴 리스크를 정부가 방어해 준다는 의미이며, 악성 물량을 해소하여 시장에 상승 압력으로 작용하도록 유도할 수 있습니다.

결론, 8.8. 부동산 정책은 실제로는 주택 경기 부양 정책이다.

앞서 살펴본 내용과 같이 8.8. 부동산 정책은 실제로는 주택 경기 부양 정책에 가깝습니다. 재건축 및 재개발 사업 촉진은 효용이 낮습니다. 되려 재개발 및 재건축 투기 수요만 자극할 뿐입니다. 정부가 목표로 하는 17만6천호 착공은 단지 재건축 및 재개발이 가능한 물량을 나열한 것일 뿐, 사업성과는 무관한 수치입니다. 실제로는 이 중 극소수만이 사업 추진될 것으로 봅니다.

그린벨트 해제는 한계가 뚜렷하며 실현 가능성이 낮습니다. 지난 2010년대 후반 ~ 2020년대 초반의 상승장에서 그린벨트 해제 정책은 심리 변화를 유도하기 위한 수단임을 반복적으로 배웠습니다. 비아파트 공급 정책 또한 정부의 목표치까지 실현될 가능성이 매우 낮아 보입니다. 특히 서울시의 무제한 매입 정책은 국가 및 지자체 예산 규모를 고려할 때 이 또한 심리 수단 중 하나임을 알 수 있습니다.

마지막으로 미분양 매입 확약, PF 보증 확대 정책, 선분양 전환 등은 8.8 부동산 정책이 적극적인 부동산 경기 부양책임을 말합니다.

늘상 말씀드리는 서울 및 수도권의 직장 접근성이 우수한 아파트 매수, 꼭 하셔야 할 시기입니다. 재건축 및 재개발 투자하지 마시고, 멀쩡한 아파트 사세요. 재건축과 재개발은 초고수와 초보만 합니다. 호재 따라다니는 투자하면 장기적으로 돈 벌기 힘듭니다. 이제는 재건축 재개발 기대수익이 직장 접근성 좋은 멀쩡한 아파트 매수하는 것 보다 낮아진 시대로 접어 들었습니다.