안녕하세요. 오플린입니다. 오늘은 용인 플랫폼 시티에 인접한 대단지 아파트, 용인 기흥 마북동의 삼거마을삼성래미안1차 아파트에 대해 살펴보겠습니다.

단지 소개

삼거마을삼성래미안1차 아파트는 2002년 12월에 완공되어 현재 23년 차를 맞이하는 1282세대의 대단지 아파트입니다. 용인 플랫폼 시티와 매우 인접한 지역에 위치하고 있어, 향후 개발이 진척됨에 따라 지역 자체의 펀더멘탈 개선을 기대할 수 있는 단지이고요.

아래 사진은 용인 플랫폼 시티 토지이용계획도인데요, GTX-A 및 수인분당선 구성역 (용인역) 및 복합환승센터, 그리고 주상복합지역 및 상업시설 복합용지와 지리적으로 가깝습니다. 삼거마을삼성래미안1차 아파트 인근 지역이 지금보다도 훨씬 활성화될 것으로 볼 수 있죠.

2024년 4월에는 이편한세상 구성역 플랫폼시티 아파트가 완공했습니다. 이 아파트를 분석한 내용은 아래 링크를 참고해 주세요.

이편한세상 구성역 플랫폼시티 아파트 분석 (마북동, 용인 기흥)

삼거마을삼성래미안1차 아파트

정문과 후문 모두 주차 차단기가 보이고, 상가가 꽤 활성화되어 있습니다. 1282세대의 대단지로 구성되어 있고 블루밍구성더센트럴 아파트 (1576세대)도 인접해 있기 때문으로 보입니다.

정문과 후문 모두 경사가 있는데, 가파르다고 느껴질 정도는 아닙니다. 하지만 유모차를 사용하거나 장을 보고 도보로 이동하기에는 다소 부담되는 경사입니다.

경사는 단지 내로도 이어집니다. 아래 사진과 같이 동 별로 경사 수준에 차이가 있습니다. 마북동이 산악 지형이기 때문에 경사를 피할 수 없긴 합니다만, 이러한 단지에서는 경사도에 따라 동 별 가격 차이가 나는 경우가 빈번합니다. 당연히 경사가 덜한 동이 비싸고, 경사가 많을수록 쌉니다. 따라서 매수를 고민 중이라면 경사를 고려해서 가격이 싼지 비싼지 판단해야 합니다.

단지는 연식에 비해 비교적 관리가 잘 된 편입니다. 주차장은 지상주차장과 지하주차장 모두 있고, 세대와 지하주차장이 엘리베이터로 연결되어 있지 않고 외부를 경유해야 하는 구조입니다. 이 연식의 아파트에서는 평범하다고 볼 수 있고요.

주차 공간은 넉넉합니다. 주차에 대한 스트레스는 없을 것으로 보입니다. 참고로 전용 84가 278세대, 전용 118이 541세대, 전용 134가 389세대, 전용 164가 74세대로 구성되어 있는 대형 평수 중심의 구성입니다. 대형 평수가 많으면 일반적으로 주차 공간도 넉넉합니다. 주택을 설계할 때 전용 면적에 비례하여 주차 공간을 배정하는 게 일반적이기 때문이에요. 즉 대형 평수가 많은 아파트라면 주차 공간이 넉넉하고, 소형 평수가 많은 아파트라면 주차 공간이 부족한 경우가 많습니다.

마성초등학교와 구성중학교 통학

초등학교는 인접한 마성초등학교로 배정됩니다. 대로를 거치지 않고 안전하게 이동할 수 있고, 도보로 5~10분가량 걸립니다. 단지가 크기 때문에 어느 동에서 출발하냐에 따라 시간 차이가 납니다.

중학교는 구성중학교에 배정됩니다. 도보로 5~10분 정도 걸리는 거리인데요, 상당한 언덕에 위치하고 있어 통학에 어려움이 있을 수 있습니다.

구성중학교로 가기 위해서는 뒷문을 통해 이동한 뒤, 마북근린공원 옆길을 따라 마북공원까지 올라가야 합니다. 어른이 이동하기에도 다소 부담되는 경사이고, 눈이 올 때는 조심해야 할 것 같습니다.

구성중학교의 학업 성취도는 경기도 상위 32%로 다소 아쉬운 수준입니다. 인접한 지역에 학원도 잘 갖추어져 있지 않고요. 학원을 다니기 위해서는 보정동 학원가 또는 수지구청역 학원가를 이용하는 게 현실적일 것 같습니다. 대중교통을 이용하거나 학원 셔틀버스를 이용한다면 아주 부담되는 거리는 아니거든요.

구성역 접근성

삼거마을삼성래미안1차 아파트의 장점 중 하나는 구성역 접근성입니다. 구성역 수인분당선은 2024년 6월 29일에 GTX-A가 추가로 개통되어 교통 기능이 강화됩니다. 또한 용인 플랫폼 시티 조성 사업에서 구성역 인근에 복합환승센터를 조성합니다. (용인 플랫폼 시티 조성 사업에서 언급하는 용인역은 구성역을 말합니다.)

삼거마을삼성래미안1차 아파트부터 구성역까지는 도보로 10~15분가량 소요됩니다. 단지가 큰 만큼 어느 동에서 출발하는지, 그리고 건널목 신호 대기시간이 얼마냐에 따라 이동 시간에는 차이가 발생할 수 있고요. 단지 앞 도로가 왕복 8차선의 넓은 도로라, 건널목 신호 대기시간이 다소 긴 편입니다.

건널목을 건너면 탄천을 건너는 다리가 나오고, 이 다리만 건너면 구성역까지는 금방입니다. 체감 상 멀다고 느껴질 거리는 아니었어요. 의외로 가깝다는 느낌이에요. 구성역은 2024년 6월 29일 GTX-A 개통을 위해 막바지 공사가 한창입니다.

구조

전용 84 기준으로 구조를 살펴보면, 2002년에 완공된 일반적인 아파트보다 더 진보된 구성입니다. 3베이 판상형을 기초로 하여, 드레스룸과 전실이 거주 편의성을 높이는 데 도움이 될 것 같네요. 분양면적 또한 전용 84로서는 10%가량 넓은 37평 정도의 면적입니다. 발코니 또한 부분적으로 광폭 발코니가 적용되어 있습니다.

가격

삼거마을삼성래미안1차 아파트의 전용 84 가격은 2024년 5월 31일 현재 10.3억 내외로 형성되어 있습니다. 저층 아닌 일반층 기준이고요. 전용 84의 분양 면적이 37평 정도이고, 일반적인 전용 84에 비해 10%가량 넓습니다. 즉 절대적인 가격은 10.3억이지만, 평당 가격이 높다는 개념 보다 집 자체가 조금 더 크다고 보고 접근하는 게 적절합니다.

​그럼에도 불구하고 현재의 가격은 다소 높아 보입니다. 인접한 이편한세상 구성역 플랫폼시티 아파트의 전용 84 분양가가 11억 내외인데, 이 가격에 연동되어 삼거마을삼성래미안1차 아파트의 가격도 덩달아 올라간 것으로 보입니다. 인접한 블루밍구성더센트럴 아파트의 전용 84 일반층 가격은 6.9억 (단 2베이라 구조가 좋지 않음), 연원마을엘지 아파트의 전용 84 일반층 가격은 8.3억 (이 역시 2베이 구조라 좋지 않음)과 비교할 때 삼거마을삼성래미안1차 아파트의 10.3억은 다소 과합니다.

​이편한세상 구성역 플랫폼시티 아파트의 전용 84 일반층 매매 가격이 10억 근처로 형성되어 있긴 하나, 현실적으로 이 가격 또한 시장에서 받아들일 수 있는 가격인지 고민이 필요합니다. 무엇보다도 내 집 마련과 투자를 겸하는 목적에서는 10억이라는 가격대에서는 대안이 많습니다.

개발 호재 투자, 기간 수익률을 낮춘다.

이렇게 생각할 수 있습니다. “용인 플랫폼 시티가 개발되어 지역이 발전하고, 구성역 GTX-A와 복합환승센터가 개통하면 가격이 더 오를 것이다”. 틀린 말은 아닙니다. 5년 이상 길게 보면 지금 가격보다 더 오를 수 있다고 생각하고요.

하지만 현시점에서 진입하기에 좋은 가격은 아니라고 보입니다. 우선 10억대에서 다른 좋은 대안이 정말 많습니다. 더 낮은 가격에 더 좋은 교통과 우수한 학군을 갖춘 수지구청역 및 죽전역 보정역 일대 아파트가 있습니다. 물론 GTX-A가 들어오지는 않습니다만, 구성역 입지의 GTX-A는 만능이 아닙니다. 집을 선택하는 수요는 교통이 1순위는 아니거든요.

집을 선택하는 수요는 통근 편의성과 육아 편의성을 가장 중요하게 따집니다. 교통은 그로 인한 결과일 뿐입니다. 교통이 개선되더라도 통근이 어렵거나 육아 편의성이 떨어진다면 수요 성장은 기대에 미치지 못할 거고요. 마북동은 학업 성취도가 낮은 지역입니다. 이 지역에 용인 플랫폼 시티가 조성되어 학군이 개선되기까지는 앞으로 10년 이상 걸릴 것으로 보입니다. 어쩌면 그보다 더 긴 시간이 소요될 수도 있고요. 즉 육아를 위한 수요가 가장 먼저 선택하게 될 지역이 아니라는 이야기입니다.

또한 마북동 인근의 업무지구는 삼성전자 수원사업장과 SK하이닉스 이천캠퍼스가 있는데, 각각 더 저렴하고 통근 편의성과 육아 편의성이 더 나은 대안 지역들이 있습니다. 굳이 이 가격에 구성역 인근을 선택할 수요가 많지 않다는 거죠.

아래 글들을 읽어 보면 구성역 인근 아파트의 대안 지역, 그리고 왜 구성역 GTX-A가 만능이 아닌지에 대해 감을 잡으실 수 있을 겁니다.

오플린의 용인 플랫폼 시티 투자

1부. 왜 용인 플랫폼 시티에 투자해야 하는가

2부. 수지구청역 인근 투자 추천 아파트 (풍덕천동)

3부. 보정역 및 죽전역 인근 투자 추천 아파트 (보정동)

4부. 반드시 구성역 GTX-A 인근에 투자해야만 할까?

5부. 상현역 및 성복역 인근 투자 추천 아파트 (상현동)

물론 “용인 플랫폼 시티가 개발되는 미래를 상상해 보라”라고 말하는 사람도 있을 겁니다. 하지만 저에게는 현재의 이 가격이 이미 용인 플랫폼 시티가 개발된 이후의 가격을 반영하고 있는 것 같습니다.

호재로 투자하는 거 아닙니다. 호재로 투자해서 5년, 10년, 15년 뒤에 성공할 수는 있지만, 그 기간 동안 그만큼 나이도 먹습니다. 투자는 YAC 전략으로 해야 합니다. YAC 전략은 곧 설명해 드릴게요.

감사합니다.